알아두면 좋은 등기부등본 보는 법 기본 용어 정리

알아두면 좋은 등기부등본 보는 법 기본 용어 정리 

등기부등본 보는 법 기본 용어 정리

 

등기부등본이란 국가기관이 법정 절차에 따라 ​부동산의 일정한 권리관계와 관련된 원본을 등사하여 작성한 문서를 말합니다

 

이러한 등기부등본에는 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어 각각 세부사항이 기재됩니다

 

• 표제부

표제부는 토지와 건물의 표시에 관한 사항을 기재하는 란이에요

* 표시 : 토지의 소유관, 지번, 평수 등 부동산의 상황

 

표제부를 통해

1. 등기부등본 상 주소와 계약하고자 하는 집의 주소가 같은지,

2. 등기부등본 열람 일자가 계약 당일인지,

3. 구분 소유권자가 건물의 전용 부분을 소유하기 위해 가지는 대지의 권리를 확인할 수 있습니다

 

• 갑구

갑구는 소유권에 대한 사항이 기재되어 있습니다

 

갑구란을 통해 소유권 변동사항과 소유자의 인적사항을 알 수 있습니다

현재 소유권자와 계약자가 같은지 반드시 확인을 하셔야 합니다

 

• 을구

을구는 소유권 외 부동산의 권리에 대한 사항이 기재된 란이에요

해당 부동산을 담보로 대출이 얼마가 있는지, 채권최고액은 얼마인지 등을 확인할 수가 있습니다

 

채권최고액은 대출금과 연체 시 발생되는 이자 등을 감안하여 설정된 금액이기에 실제 받은 대출금보다는 더 많은 액수로 기재가 되고, 대출 일부 상환 후 재대출을 하여도 권리가 삭제되지 않은 채 그 금액 안에서 발생된 거라면 추후 변제에 대한 우선권을 가지게 됩니다

 

집에 문제가 발생하여 경매로 넘어가게 되면 시세의 약 20~30% 감액 후 시작이 되기에 채권최고액, 확정일자를 받아 등록된 ​현 세입자들의 보증금과 내가 납부할 보증금을 더한 총액이 시세의 70~80%를 넘지 않는 것이 좋습니다

 

그렇지 않으면 후순위인 내 보증금을 온전히 돌려받지 못하게 될 수 있기 때문입니다

 

표제부 '근린생활시설'

근린생활시설은 생활에 필요한 수요를 공급할 수 있는 시설로 지정된 곳을 말합니다

 

실제로 고시원 등 주거용으로 사용이 되지만, 근린생활시설은 법상으로 슈퍼, 목욕탕, 이용원, 대중음식점, 다방, 헬스클럽 등이기에 주거라고 볼 수 없습니다

​

따라서, 전세사기 등을 방지하기 위한 전세보증보험에 가입을 할 수가 없으며 전세자금에 대한 안정성 확보도 어렵습니다

 

갑구 '가등기'

가등기는 장래에 행해질 본등기에 대비해 미리 그 순위를 보전하기 위해 하는 예비적 등기로, 이후 본등기가 이뤄지면 본등기의 순위는 가등기의 순위로 소급됩니다

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즉, 곧 집주인이 바뀔 수도 있다라는 것을 뜻하는 말로, 집의 소유권자가 누구인지 정확한 확인이 필요합니다

 

갑구 '신탁'

신탁이란 위탁자가 특정한 재산권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고 수탁자로 하여금 수익자의 이익 또는 특정한 목적을 위하여 그 재산권을 관리, 처분하게 하는 법률관계를 말합니다

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즉, 소유권자가 신탁사에 소유권을 이전하고 대출을 받은 경우에 표시가 됩니다

 

그렇기에 전월세 계약 시 신탁사의 동의를 필수로 받아야 하고, 동의 없이 계약 시에는 세입자가 아닌 불법점유자가 되며 임대차보호를 받을 수 없게 됩니다

 

* 신축건물은 신탁으로 표기되어 있는 경우가 많으니, 등기소에서 신탁원부를 발급받아 신탁의 종류와 적법한 임대권자 등 확인 필요

 

갑구 '압류/가압류'

압류란 채권자 등의 신청을 받은 국가기관이 강제로 다른 사람의 재산처분이나 권리행사 등을 못하게 하는 것이고, 가압류는 금전이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 장래에 실시할 강제집행이 불능이 되거나 현저히 곤란할 염려가 있는 경우에 미리 채무자의 현재 재산을 압류하여 확보하기 위해 하는 처분을 말합니다

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이는 집주인이 경제적으로 어려워 채권자에게 빌린 빚을 갚지 못한 상태라는 것으로, 가압류로 표기된 집이 경매로 넘어가더라도 세입자는 보증금을 전혀 받지 못하게 될 수도 있습니다

 

갑구 '경매개시결정'

경매개시결정이란, 채권자가 법원에 경매신청을 접수하면 법원에서 경매신청서와 부대서류를 심사하여 적법하다고 판단한 경우에 경매절차개시를 허가하는 것을 말합니다

 

이는, 집주인이 빚을 갚지 못하여 집이 경매에 넘어갔다는 것을 뜻하므로 계약 시 조심해야 합니다

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을구 '임차권등기명령'

임차권등기는 임대차계약이 만료된 후 보증금을 돌려받지 못한 경우 임차인이 단독으로 등기할 수 있도록 함으로써 거주이전의 자유를 보장하게 하기 위해 제정된 것으로, 임차인이 전세금을 돌려받지 못하고 이주할 경우 법원에 임차권등기명령을 하면 다른 주택으로 주민등록을 옮기더라도 대항력을 유지할 수 있고 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있게 됩니다

 

임차권등기명령이 등재된 주택은 이미 대항력과 우선변제권이 있는 상태여서 내 보증금을 보장받을 수 없기에 임대차 계약시 주의해야 합니다

 

마무리

등기부등본에 대해 알아 보았습니다. 부동산 거래를 하기에 앞서 반드시 확인해야하는 부분이며, 타인에게 의존하지말고 본인이 직접 알고있어야 큰 힘이 되어 돌아옵니다. 정확한 거래를 하기위해 정확한 정보를 습득하여 성공 부동산 투자가 되길 기원합니다.